A A A K K K

Фонд державного майна в рамках реформи оціночної галузі в Україні ініціює ліквідацію практики «фракційної» оцінки нерухомого майна

Фонд державного майна в рамках системної реформи оціночної галузі в Україні ініціює ліквідацію практики так званої «фракційної» оцінки, яка визначає вартість нерухомого майна як суму його фізичних складових: землі та земельних поліпшень (будівель, споруд, що розташовуються на земельній ділянці).

Практика застосування «фракційної» оцінки в оціночній діяльності в Україні ігнорує цілісну природу нерухомого майна, відповідно до якої будівля чи споруда не може бути відокремлена від земельної ділянки, на якій вона розташована. Відтак, визначити об’єктивну цінність нерухомості просто неможливо. Більше того, Україна, наразі, чи не єдина країна в світі, де застосовується такий принцип оцінки нерухомого майна. 

Натомість, при визначенні ринкової вартості нерухомості застосовувати «фракційну» оцінку просто недоцільно, оскільки ринок не поділяє вартість нерухомого майна за фізичними складовими. Напроти, штучне протиставлення понять «земельна ділянка» і «об’єкт нерухомого майна» не лише спотворює результат оцінки, а й ставить під сумнів ефективність подальшого розвитку оціночної діяльності.

До слова, оцінка цілісного об’єкта в Україні наразі регламентується двома законами – Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та Законом України «Про оцінку земель», які фактично закріплюють принцип «фракційної» оцінки на законодавчому рівні. 

«Фракційна» оцінка ускладнює процедуру набуття та відчуження прав на нерухомість, призводить до додаткових, невиправданих витрат під час оформлення операцій з нерухомістю у зв’язку з особливостями нотаріального посвідчення відповідних угод та державної реєстрації відповідних прав. Так, практика «фракційної» оцінки фактично змушує громадян здійснювати оцінку цілісного об’єкту нерухомого майна двічі під час оформлення операцій з нерухомістю: оцінку будівлі і оцінку земельної ділянки окремо. Більше того, громадянин фактично змушений сплачувати за кожну із оцінок окремо.

Варто зауважити, що подальше збереження практики «фракційної» оцінки нерухомого майна суперечить нормам Цивільного кодексу України, не дозволяючи отримати адекватні надходження до бюджетів, а також протиставляє Україну кращим світовим практикам щодо інвестування, фінансової звітності та забезпеченні позик.

Ще 18 лютого 2020 року, під час ініційованого Фондом державного майна круглого столу на тему «Вплив фракційної оцінки на розвиток оціночної діяльності», представники саморегулівних організацій оцінювачів і профільної наукової спільноти були одностайні в своїх висновках щодо необхідності якомога швидше ліквідувати практику «фракційної» оцінки і тим самим привести українську оціночну галузь до кращих світових стандартів. 

Крім того, на обов’язковості ліквідування практики «фракційної» оцінки наголошують експерти Світового банку, які надають допомогу в реформуванні оціночної галузі в Україні.

Вирішення окресленої проблеми і ухвалення всіх необхідних змін у законодавстві про оцінку дасть змогу наблизити національне законодавство у сфері оціночної діяльності до норм міжнародного права і захистити інтереси держави, інвесторів, суб’єктів оціночної діяльності та споживачів послуг у сфері оцінки.

 

ПРЕЗЕНТАЦІЯ