З введенням у дію Єдиної бази звітів про оцінку відбувається детінізація доходів від продажу нерухомого майна
Враховуючи звернення громадських організацій, засобів масової інформації до Фонду державного майна України щодо запровадження Єдиної бази даних звітів про оцінку з модулем електронного визначення оціночної вартості подібного до об’єкта оцінки майна, Фонд державного майна України (далі – Фонд) вважає за необхідне надати додаткові роз‘яснення з цього питання.
До введення в дію Єдиної бази даних звітів про оцінку з модулем електронного визначення оціночної вартості в Україні існувала суттєва проблема у сфері оцінки для цілей оподаткування. Оскільки відповідно до статті 172 Податкового кодексу України дохід фізичної особи від продажу нерухомого майна обчислюється виходячи з ціни такого продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, відбувалося постійне істотне заниження оціночної вартості такого майна, до 149 000, 49 000 гривень за об’єкти, які коштували в десятки-сотні разів більше. Таке заниження мало на меті зменшення суми податку на доходи фізичної особи, військового збору, а також уникнення фінансового моніторингу та належного порядку здійснення розрахунків безготівковим способом.
Внаслідок дії такої безконтрольної системи визначення оціночної вартості відбувалася глобальна тінізація доходів від продажу майна, недоплата податків та, відповідно, недоотримання Державним бюджетом України 2-3 млрд гривень щорічно. Така ситуація була дуже вигідна і хабарникам, які всі правочини щодо купівлі-продажу нерухомого майна укладали за «чарівним» числом 149 000, 49 000 гривень, про що також неодноразово говорилося в журналістських розслідуваннях.
Починаючи з 01.01.2018 року, коли набули чинності зміни до статті 172 Податкового кодексу України щодо єдиної бази даних звітів про оцінку (далі – Єдина база) з модулем електронного визначення оціночної вартості подібного до об’єкта оцінки майна (далі – Модуль), була нормативно закріплена система інформаційно-телекомунікаційного обміну інформацією та документами між Єдиною базою та авторизованими електронними майданчиками, яка є повним аналогом систем «ПРОЗОРРО», «ПРОЗОРРО.ПРОДАЖІ», що існують у сферах публічних закупівель та приватизації. (Порівняльна таблиця функціонування єдиної бази даних звітів про оцінку, як інформаційно-телекомунікаційної системи додається, Додаток 1)
На виконання вищезазначених змін, наказом Фонду державного майна України, Адміністрації Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України від 15.05.2018 № 656/307, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 07.06.2018 за № 684/32136, було затверджено Порядок авторизації електронних майданчиків, наказом Фонду державного майна України від 17.05.2018 № 658, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 05.06.2018 за № 677/32129, було затверджено Порядок ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, які відповідають вимогам законодавства України.
Слід зазначити, що під час проведення консультацій з громадськістю щодо проектів вказаних наказів, оціночною спільнотою було підтримано запровадження Єдиної бази з Модулем та схвалено наміри Фонду зробити прозорим визначення оціночної вартості майна та подолати корупційні чинники у цій сфері (лист Українського Товариства оцінювачів додається, Додаток 2).
На сьогоднішній день Модуль Єдиної бази забезпечує електронне визначення оціночної вартості об’єктів оцінки у випадках відчуження нерухомого майна (крім випадків успадкування та/або отримання у дарунок майна, вартість якого оподатковується за нульовою ставкою) та автоматично застосовується Єдиною базою під час реєстрації звіту про оцінку.
Авторизований електронний майданчик забезпечує реєстрацію суб’єктів оціночної діяльності, розміщення, отримання і передавання інформації та документів (без попередньої ідентифікації суб’єкта оціночної діяльності в єдиній базі даних звітів про оцінку) до Єдиної бази з метою перевірки оціночної вартості об’єкта нерухомості, здійснення автоматичної ідентифікації суб’єкта оціночної діяльності, нотаріуса або особи, яка вчиняє дії щодо операції з відчуження об’єктів рухомого майна, користування сервісами з автоматичним обміном інформацією, доступ до яких здійснюється за допомогою мережі Інтернет. За своїми функціональними властивостями авторизований електронний майданчик, який має комплексну систему захисту інформації, забезпечує належний захист інформації, в тому числі персональних даних, унеможливлює ідентифікацію оцінювачів в Єдиній базі до моменту закінчення перевірки звіту про оцінку, яка здійснюється Модулем, а також перевіряє наявність правових підстав на здійснення оцінювачами практичної оціночної діяльності, здійснює зберігання звітів про оцінку, що в подальшому дозволить ефективно здійснювати державний контроль у сфері оцінки, а для оцінювача – забезпечуватиме об’єктивність при здійсненні такого контролю (завдяки аналізу саме тієї інформації, яка була внесена ним до Єдиної бази).
Наявність авторизованих електронних майданчиків повністю усуває людський фактор при перевірці оціночної вартості майна та унеможливлює корупцію у сфері податкової оцінки.
Система перевірки оціночної вартості нерухомого майна Модулем Єдиної бази була запроваджена 18.07.2018 з оприлюдненням на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України повідомлення про прийняття Фондом державного майна України рішення про введення в експлуатацію Єдиної бази даних звітів про оцінку з модулем електронного визначення оціночної вартості подібного до об’єкта оцінки майна та рішення щодо авторизації електронного майданчика.
У процесі запровадження Єдиної бази з Модулем окремі оцінювачі всіляко намагалися заблокувати процедуру публічної закупівлі, що проводилася Фондом з метою створення Єдиної бази з Модулем, здійснюючи безпідставне оскарження, а потім пропонуючи створити таку Єдину базу за одну копійку. Напередодні запровадження Єдиної бази з Модулем певне коло оцінювачів стали «бронювати» реєстраційні номери у старій єдиній бази та вкидати в неї фіктивні звіти про оцінку. Так, лише в період перших двох тижнів червня 2018 року до старої єдиної бази щоденно вносилося близько 8 тис. звітів (в той час, коли звичайна кількість внесених звітів щоденно складає близько 2 тис.).
З авторизацією першого електронного майданчика «ОЦІНКА.online» запрацювала система перевірки оціночної вартості нерухомого майна Модулем Єдиної бази. Найближчим часом очікується, що буде авторизовано ще три електронні майданчики «ПРОФЕСІЙНА ОЦІНКА», «ЕКСПРЕС ОЦІНКА», «РЕЄСТР ОЦІНКИ», а впродовж одного-двох місяців очікується ще більша кількість авторизованих електронних майданчиків, які будуть створені іншими особами в рамках своєї господарської діяльності. При цьому, починаючи з 01.01.2018, кожен зацікавлений – чи то оцінювач, чи саморегулівна організація оцінювачів – мав змогу створити свій електронний майданчик. На жаль, крім вищезазначених чотирьох електронних майданчиків, НІХТО більше за цей період не звернувся до Фонду з приводу погодження технічного завдання на створення комплексної системи захисту інформації електронного майданчика чи з інших питань його функціонування.
Щодо вартості послуг авторизованого електронного майданчика. Якщо порівняти вартість послуг існуючих у сферах публічних закупівель та приватизації систем «ПРОЗОРРО», «ПРОЗОРРО.ПРОДАЖІ», то вартість послуг авторизованого електронного майданчика «ОЦІНКА.online» є меншою (Порівняльна таблиця вартості послуг авторизованих електронних майданчиків у різних сферах додається, Додаток 3).
Крім того, слід зазначити, що раніше невикористані для укладення правочинів звіти про оцінку, строк дії яких не закінчився та які були зареєстровані до 18.07.2018 включно в Єдиній базі даних звітів про оцінку для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства, – пропонується безкоштовно перереєструватиу Єдиній базі даних звітів про оцінку, яка функціонує відповідно до Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 17.05.2018 № 658.
Тому думка про те, що неможливо вчинити правочини з використанням оцінок, які були виконанні менш ніж за півроку до вказаної дати та є чинними згідно до діючого законодавства, є хибною.
Що ж стосується технічних питань роботи авторизованого електронного майданчика «ОЦІНКА.online», то усі вони є поточними питаннями технічного та організаційного характеру, які виникають у запуску будь-якої інформаційно-телекомунікаційної системи і підлягають вирішенню у оперативному порядку.
Слід зазначити, що викликає здивування той факт, що деякі засоби масової інформації, які активно борються проти корупції, наразі виступають проти запровадження нової системи перевірки оціночної вартості нерухомого майна Модулем Єдиної бази та усунення людського фактору завдяки авторизованим електронним майданчикам. Фактично, такими виступами вони підтримують стару систему тінізації та заниження доходів від продажу нерухомого майна, коли майже все продавалося по 149 000, 49 000 гривень.
Саме із запровадженням нової системи перевірки оціночної вартості відбувається детінізація доходів від продажу нерухомого майна, оскільки оформлення купівлі-продажу за заниженими цінами стає неможливим. Це стане ще одним чинником у боротьбі з корупцією, який не дозволятиме здійснювати купівлю-продаж майна за заниженою ціною в 149 000 гривень. Завдяки запровадженню нової системи надходження до Державного бюджету України збільшаться на 2-3 млрд гривень щорічно.
Поширення у засобах масової інформації відверто замовних матеріалів щодо запровадження нової системи перевірки оціночної вартості можна розцінити не інакше, як спробу зберегти стару корупційну систему, яка спрямована на істотне заниження оціночної вартості майна та обман держави. Адже сама оціночна спільнота визнає та усвідомлює факт існування «занижальщиков, которые отняли у порядочных оценщиков 95% рынка», «занижальщиков, которые чтобы привлечь внимание клиентов, делали работы по 200 гривень, сверху беря от 200 до 500$, рисовали цены за объекты по 49 000 гривень, при этом не неся ответственности. Так как, даже если их ловили и лишали сертификатов, то уже на следующий день появились новые клоны». Ця думка, висловлена Заступником Голови Ради Українського Товариства Оцінювачів Олексієм Амфітеатровим в одній із численних дискусій на Facebook, повністю відображає реалії податкової оцінки, яка існувала до запровадження Єдиної бази з Модулем. Саме стара податкова оцінка дозволяла робити звіти про оцінку по 200 гривень з істотним заниженням оціночної вартості у десятки-сотні разів. А тому ті оцінювачі, які виступають проти запроваджених нововведень, є такими, що підтримують тінізацію доходів та корупціонерів.
Враховуючи наведене та дотримуючись інтересів держави, Фонд і надалі підтримуватиме запроваджену систему з Модулем Єдиної бази та з відсутністю людського фактору при здійсненні перевірки оціночної вартості, що забезпечується завдяки використанню авторизованих електронних майданчиків. Крім того, в подальшому Фонд підтримуватиме усунення людського фактору під час проведення оцінки для цілей оподаткування, що може бути здійснене завдяки автоматизації податкової оцінки через один-два роки, коли Єдина база наповниться звітами про оцінку з реальною оціночною вартістю нерухомого майна, яка дійсно відповідатиме ринковим цінам. Із запровадженням державної автоматизованої податкової оцінки зникне необхідність і в авторизованих електронних майданчиках. З метою вирішення цього питання Фонд ініціюватиме та розроблятиме проекти відповідних нормативно-правових актів.